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交通配套拉低房價 城東6374元/㎡ 浐灞6048元/㎡

城東和浐灞,上半年住宅均價都在“6”字冒頭,低于西安平均水平。這兩個片區目前的購房客群以剛需為主,樓盤以低價走量為主。業內指出,交通和配套的不足,是導致城東和浐灞房價漲不上去的根本原因。在剛需逐漸減少的市場下,要想吸引改善類客群的目光,“硬傷”問題亟待解決。

“每天工作八小時,路上耗費兩小時”城東、浐灞業主吐槽交通和配套不足

“工作時間八小時,來回路上就得耗費兩個小時。”家住西安浐灞浐河西岸龍湖香醍國際社區的李先生在含光門附近上班,每天上下班是他最“痛苦”的經歷。早上7點不到出門,先得步行15-20分鐘到咸寧路坐公交車,“小區門口有小中巴和公共自行車,要么擠不上去要么‘搶’不上。”李先生介紹,小區不遠處有浐河濕地,小區環境也沒得說,就是生活太不方便,坐車遠、去超市采購一趟更遠。長樂坡和咸寧路的華潤萬家,距離都在兩三公里。

住在礦山路某小區的范亮也有相似煩惱。礦山路——太華路——大明宮遺址公園——自強路,這是他每天騎車上下班的必經路線。因為高峰期太堵,家里的轎車上下班很少開,為啥不考慮公交?“門口的中巴20分鐘一趟,碰上堵車就鐵定遲到。”范亮說,六年前搬來時,以為周邊很快就能發展起來,現在小超市開了不少,大商場仍然沒有,買東西還是不方便。

7月13日傍晚,華商報記者在范亮住的小區門口看到,由于綜合性商超欠缺,周圍的路邊攤扎堆,從小吃飲食到服裝鞋包日用品,貨品倒也豐富。記者隨機在新興路上采訪了幾位居住在附近的業主,“生活不太方便”是記者聽到最多的話。

一個底子薄,一個賣環境“硬件”不過關致價格低于西安平均房價

“‘硬件’匱乏,造成城東和浐灞的房價處在比較低的水平。”中華房屋土地開發有限公司營銷總監馮越指出,頭頂“國家級濕地公園”、“國家級水生態系統保護與修復試點”等光環,浐灞近幾年把生態、宜居作為樓市的賣點,但交通和配套沒跟上,房價也就沒能像曲江那樣漲上去。

至于城東,美城機構首席市場分析師嚴九遠說,作為西安的一個老城區,這里原本就有紡織城、兵工企業形成的生活圈,基礎設施有一定基礎,特別是西京醫院等幾個醫院比較有名。但因為老廠區集中,舊城改造的難度大,與城南、城北等地相比,商業、交通、學校都遠遠落后。

浐灞一房地產項目的負責人指出,要說生態環境,浐灞和曲江不相伯仲,差就差在配套不行。同樣是學校、購物中心欠缺,曲江可以向成熟的城南“借光”,城東自身的發展水平不高,所以能提供給浐灞的幫助也不大。

“目前城東的普通住宅,價格多在6200-6700元/㎡,浐灞更低一些,多在5500-6200元/㎡。”易道顧問機構副總經理張計衛說,這兩個價位區間都要低于西安的平均水平。據測算,上半年城東的住宅均價為6374元/㎡,浐灞是6048元/㎡,均比全市約6700元/㎡的均價要低一些。

現階段只能低價走量 要吸引改善客群還得治好“硬傷”

針對配套不足問題,城東和浐灞的樓盤并非無動于衷。7月14日、15日,華商報記者對這兩個片區內的普華淺水灣、浐灞半島、御錦城、廣廈水岸東方、天朗蔚藍東庭等近十家項目走訪發現,基本上占地在50畝以上的小區都規劃了商業、學校甚至醫院。就拿規劃的商業來說,規模都不小,少則1、2萬㎡,多者達20萬㎡以上。

不過有業內人士提醒,相比于周邊大配套、大環境的成熟,開發商自身營造的小配套、小環境常顯得“勢單力薄”。在世園會周圍、浐河西岸一些已經交房的小區,華商報記者看到,樓盤自帶的商鋪人氣不旺,有的商鋪低價出租也無人問津。

在咸寧路附近某小區門前,有七八百米長的底商,只有不足一半開張經營。有不少大門緊鎖的商鋪上都貼著“出租”的標簽,有的低至“一平米50元/月”,玻璃上已經落了厚厚一層灰塵。

“像小寨的一些商鋪,月租達到300-1000元/㎡,仍然供不應求。”馮越說,浐灞和城東這邊的差距太大。他表示,商鋪租不上價,反映出商圈和生活圈并沒有形成。因為人氣不足,目前城東和浐灞的房子只能低價走量,賣給對價格敏感的剛需客群。

“這么多年來,西安的房地產市場一直以剛需為主。未來,剛需的購買力將逐漸減少,開發商也需要審時度勢導入改善類需求。”張計衛分析,目前在浐灞的世園會周邊的一些高端項目,已經開始做這方面嘗試。客觀講,浐灞的優勢在于供應充足,擁有距西安主城區最近的“兩河”生態景觀;城東的優勢,則在于原有企業職工所提供的大量地緣性客戶,但想把改善人群的關注點從曲江等地吸引過來,不解決配套、交通方面的“硬傷”是不可能的。 

數據看市

城東、浐灞成本價在4800-5800元/㎡

城東房價6374元/㎡,浐灞6048元/㎡,那么,這兩個片區的開發成本價又是多少?目前的房價水分大不大呢?

華商報記者了解到,由于各項目拿地時間的早晚各異,造成樓面地價不同。據測算,浐灞的樓面地價大致在800-1200元/㎡,加上2500元/㎡左右的建安費用,1500元/㎡左右的稅費、前期工程費、政府配套費、手續費、財務和管理費等,則成本價大致在4800-5200元/㎡。易道顧問機構副總經理張計衛指出,城東的樓面地價整體要高出約600元/㎡左右。因此,城東的成本價大致 在5400-5800元/㎡。

經此計算,浐灞6048元/㎡的房價中,毛利略高于17%;城東的房價為6374元/㎡,毛利差不多在12%左右。“考慮到實際產生的稅費、營銷費用等,開發凈利潤還可能縮減。”張計衛說,粗略估計這兩個片區的房價水分很小,但具體還要看開發商的拿地成本是多少。

 
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