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"冷熱不均"的城北樓市:不一定靠低價就能走量
高庫存壓力下,以價換量、低價走量成為開發商的首選。但低價就一定能換來旺盛的人氣嗎?

  記者近日在對西安城北的走訪中發現,該定律也有不一定的時候。

  有的價高熱銷,有的低價人氣不旺

  低價就一定能走量?上周,華商報記者對城北樓市走訪發現,該定律在這里居然不靈了。

  “7300還貴?我們的戶型方正、南北通透,隔壁就是教育用地,公辦小學、中學都已經確定了,這個價錢真心不貴。”7月17日上午,在位于西安市鳳城十路的世茂都銷售中心,置業顧問介紹,有些樓盤賣了三四年都沒賣完,他們這才一年時間,二期都快售罄了。“一個月都能銷售三、四十套房。”記者看到,盡管不是周末,盡管氣溫很高,但該項目的人氣仍然很旺。“我們從陜北過來,就是想給娃買個學區房。”正在看房的王女士表示,她聽說這里有三年經發學校的學位資格,雖然比北郊有些樓盤貴一些,但和坊間流傳的十幾萬借讀費一比,還是很合算。

  記者了解到,在城北上半年銷售突出的樓盤中,金旅城、白樺林間、萬科幸福里、恒大帝景等項目均價都超過了7000元/㎡。

  有價高的好賣,但一些價格較低的樓盤人氣卻很一般。華商報記者在離世茂都一個十字路口的國會山營銷中心看到,除了幾位“看店”的置業顧問外,偌大的售樓部里并沒有其他看房者。“項目在北客站那,這兒只是一個外展點。”一位置業顧問介紹,他們房子的均價一平方米5000元左右,兩房和三室的戶型都有。說起看房者不多的原因,這位置業顧問解釋,這兩天天氣熱,周末的時候人要稍微多一些。

  位于北辰立交西南側的利君未來城,目前均價在4800元/㎡。“我是去高陵路過這才進來看的。”正在售樓部看房的趙先生表示,價格挺便宜,就是位置太偏了,周邊的配套也沒有發展起來,“現在看環境有點亂。”記者7月19日下午看到,除了趙先生外,該售樓部沒有其他看房者。

  提高競爭力,練好內功滿足購房需求

  有業內人士指出,上半年以來,城北樓市的整體表現一般。“特別是經開區三環周邊的項目,庫存積壓量較大。”美城機構首席市場分析師嚴九遠表示,這主要是因為區域配套不完善,前兩年定下來的一些市政規劃也沒有得到落實。

  那么,拋開價格因素,城北樓盤該如何提高競爭力?易道機構副總經理張計衛說,主要是結合片區和自身定位,從品質上做文章,滿足購房需求。目前樓市的活躍度逐漸升高,但伴隨供地容積率的限制越來越多,以后二環內的房源會越來越偏中高端,三環外的地塊主做剛需產品。這兩種客群的需求顯然是不同的。剛需不光看重價格,可能還看重交通、小區配套等;改善客群比較重視居住環境、戶型結構等。但是,擁有學位、地鐵這種稀缺資源的房子,必然會受到各類購房者的歡迎。

  嚴九遠分析,從上半年銷售的排行看,賣的好的大部分是大品牌、品質優、性價比合理的項目。有些樓盤一味降價也難以凸顯品質,反而拉低了口碑。除了練好內功外,經開區在7月6日設立了300億元的地產基金,用以解決房企和城改項目的融資難題。對城北庫存大的項目來說,這也是一個脫困的機會。

  西安創典全程地產咨詢有限公司總經理徐正茂告訴記者,不僅城北是這種情況,西安各個城區均有這種市場分化的趨勢。“從我們這邊的數據來看,造成這種現象的主要原因有兩個,一個是供需失衡,另一個是項目質素與企業品牌參差不齊,差異巨大。就拿城北舉例,我們統計的數據顯示,城北區域目前是西安市供應量最大的區域,剛需產品供應量巨大,尤其是在經開區內,并且區域內競爭環境十分激烈,這時候各個項目的品質差距就造成了銷量和價格的分化。比如大明宮板塊,該板塊內聚集了萬科、龍湖、金地、綠地、恒大、萬達等一大批品牌房企的優質項目,又有地鐵3號線貫通,擁有豐富的城市資源,再加上大牌房企的品牌影響力,銷量自然較好。但是目前總體需求較疲軟,地段較好的品牌項目搶到了客戶,其他中小開發商自然賣不動,這就是去庫存階段各個項目冷熱不均的真正原因。”

 
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